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叶 航

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房价能“大涨”为什么就不能“大跌”?  

2008-10-02 03:08:47|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价能“大涨”为什么就不能“大跌”?

    见网上有人撰文,说什么“房价大涨后就应该大跌吗?”。似乎,房价是什么天王老子,居然涨得跌不得了!真是奇怪的逻辑,强盗的嘴脸!

    商品价格的涨升跌降是市场经济的真谛,是亚当·斯密“看不见的手”发挥其配置资源功能的内在机制。如果我们承认居民住房是商品,那么就应该认可它的涨跌,甚至是大涨大跌,政府就不应该对其进行任何干预。如果我们像凯恩斯一样承认市场也会失灵,把居民住房看做特殊商品,认为它的价格不应该大起大落,必须由政府通过“看得见的手”来进行规制;那么也行,不过我们要请问:当房价大涨的时候为什么不见你们大声疾呼,要求政府干预房价、控制房价?而当房价开始合理回归的时候,却见你们痛心疾首,歪歪唧唧地要求政府救市、阻止房价下跌?“司马昭之心,路人皆知”!按照这种奇怪的逻辑,房价是能涨不能跌?能大涨却不能大跌?天下哪有这般道理?左右都是你的对?如此,与强盗黑帮的欺行霸市又有何区别?

    在过去的十年中,中国居民住房的平均价格何止翻了一番、两番?有些地区,比如北京、上海、广州、深圳、杭州和宁波的房价,几乎翻了四番、五番!而同期中国居民的人均可支配收入至多也就增长了60-80%。中国目前的房价-收入比,不但远远超过发达的工业化国家,而且也远远超过了其他新兴的工业化发展国家。这是一个有目共睹的事实!畸形和扭曲的高房价,不但使中国大量的无房户,他们主要是刚刚进入社会的年轻人,望房兴叹、无以安居;而且盘剥了中国广大的住房消费者,使他们陷入“负翁”和“房奴”的不劫之地。畸形和扭曲的高房价,不但加剧了我国当前经济生活中日益突出的收入不公平,使房地产开发商成了我国最富有的暴发户;而且大大增加了国民经济其他行业的生产成本和交易成本,严重制约了我国经济长期增长的动力和国际竞争力。

    在过去的十年中,从高房价中斩获利益的,除了房地产开发商,就是与房地产开发商暗中勾结、中饱私囊的腐败官员!我们需要警惕,按照布坎南的公共选择理论,利益集团将有更大的耐心、动力和资本来游说国会与立法机构,从而保护他们的既得利益。我们也需要警惕,按照“理性无知”的假定,分散的民众,由于理性行动的成本太大,他们可能会作出“无为”和“无知”的无奈选择,从而任人宰割。我们更需要十二万分地警惕,那些无视民众利益的无良商人和腐败政客,正在把一个逐步走向民主、正义的共和国蜕变成一个权贵勾结的坏的市场经济,警惕他们正在断送改革开放30年来的大好形势!

    自20世纪至今的100多年来,后发工业化国家经济增长的历史经验和现实经验告诉我们,市场并不是万能的,市场也可能失灵。要避免工业资本原始积累过程中曾经出现过的“羊吃人”的悲剧,政府就不能完全放任土地和住房的市场化进程。阿马蒂亚·森曾经深刻批判了制造饥荒的经济学逻辑,如果面临饥荒,政府仍然以维持市场价格机制为由任凭投机商囤奇居缺,那就是犯罪!中国老百姓这十多年来所面临的,不正是基本住房的“灾荒”吗?这种局面难道还应该任其蔓延下去吗?因此,中国政府如果还是老百姓的政府而不是开发商的政府和腐败官员的政府,就应该继续规制没有章法的房地产市场。而当前规制的重点,恰恰是坚持让脱缰上涨了十多年的房价回归理性!换句话说,现在的房价就是不应该让它涨,而是应该让它跌;在大涨之后,更应该让它大跌!

    有人说,房价大跌会造成断供,诱发金融危机和经济危机,并拿美国次贷危机来恐吓政府。其实,这正是利益集团要挟政府的卑鄙伎俩!请不要拿美国的危机说事!稍微具有一些金融常识的人都知道,美国的金融危机是美国投行大规模创造高杠杆、高风险的衍生品工具惹的祸,中国房贷市场什么时候有过这种风险放大功能?不妨做一个民意测验,中国的工薪阶层有多少人会在房价下跌时用断供的极端方式来处置自己的房产?他们中90%以上只有一套住房,这套住房凝聚着夫妻两人,甚至他们父母辛辛苦苦积攒了大半辈子的“首付”,断供意味着这些财产的付诸东流以及餐风露宿!他们怎么可能选择断供?说实话,即便出现个别断供现象,由于没有衍生品的风险放大功能,也绝无可能出现像美国“两房”那样的危机局面。事实上,我国商业银行目前所持有的居民住房按揭贷款,是所有银行贷款中质地最优良的资产!

    价格,是市场经济用来配置资源的工具。房产价格,由于它具有保值和增值的投机性,与一般商品价格具有完全不同的属性。一般商品消费以后其价格载体就不复存在,而房产却不一样,消费并不导致价格载体的消亡。从这一属性看,它更接近投资品而不是消费品。因此,住房在GDP统计中属于投资而不属于消费。投资品的价格波动与一般消费品有着本质不同,最重要的区别在于它并非单纯地反映供求关系,在更多时候它反映的是购买者的“预期”。像股票一样,“追涨杀跌”往往是它的常态。但和股票价格不一样的是,由于它的交易成本较大,一种趋势一旦形成将会有较大惯性。这就告诉我们,房产价格的波动趋势,很难被市场正常的供求关系所平抑。一旦在房产价格波动上形成一个错误的趋势,就会被持续放大,以致造成价格信号严重失真,并进而造成资源配置严重失衡。

    一个正确的判断是:我国房地产市场持续十多年的价格上涨,已经导致我国房产价格信号的严重失真和资源配置的严重失衡!何以见得?因为经济学的常识告诉我们,在一个正常的竞争市场中,行业的平均利润率水平绝对不可能持续地、大幅度地高于社会平均的利润率水平,除非它是“自然垄断”市场或“行政垄断”市场。但,商品房市场是自然垄断市场吗?显然不是。那么,它是行政垄断市场吗?显然也不是。因为如果它属于行政垄断市场,那么政府就应该向开发商征收高额垄断税,以此来补贴购房者损失的“消费者剩余”,从而实现帕累托改进。因此,商品房市场既不属于“自然垄断”行业,也不属于“行政垄断”行业。这应该是经济学的常识。那么,我们惟一的结论只能是:它是一个依靠价格扭曲来获得暴利的无良行业!类似于森所揭露的乘饥荒囤奇居缺大发国难财的奸商!

    要让中国的房价回归其真实水平,而判断这一水平的标准只能是:一、它必须符合中国老百姓当前的收入水平;二、它也能使房地产开发商获得与社会平均利润率大致相当的利润水平。这是一个负责任的政府必须承担的义务!中国房产价格的理性回归,不但不会加剧当前我国正在面临的经济增长速度下滑的趋势,从长期来看,正是避免中国进一步陷入经济衰退的最好良方。其理由是不言而喻的——

    第一,下降的房价将会有效释放我国消费者的购买力,从而拉动国内消费需求,以此来冲抵因人民币升值和美国经济危机导致的出口市场的大幅萎缩。

    第二,下降的房价将减少房地产开发商过高的利润水平,逐步纠正被严重扭曲的价格信号,使我国失衡的资源配置实现有利于经济长期增长的模式转换。毫无疑问,房地产行业是一个低端的、没有什么技术含量的劳动密集型和资金密集型产业,它根本无以承担中国未来经济高速增长的支柱和龙头。

    第三,下降的房价将有效改变我国经济生活中目前存在的严重的收入不公平现象,它将为中国经济的长远发展提供一个和谐、安定的社会氛围和政治氛围。

    因此,让大涨的房价大跌是一个中国政府没有理由不选择的“帕累托改进”;最起码,它也是一个能够更好地平衡各方利益的“卡尔多-希克斯改进”。无论与国与民,都是这样!

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