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叶 航

学术人生

 
 
 

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中国的高房价,让我对你说什么好?  

2007-09-07 20:08:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国的高房价,让我对你说什么好?

    中国的房价是近几年来中国最热门的话题之一,从某种角度看,其热门程度甚至超过了中国股市。参与这一话题的,不仅有身背巨额债务的广大房奴、持币待购随时准备入市的准房奴、政府房地产管理部门、经济学家,还有靠中国老百姓的血汗钱大发其财的房地产开发商和建筑商们。

    虽然不是所有的开发商和建筑商都堂而皇之地鼓吹高房价,但对这一极少数利益相关者来说,高房价带来高利润是“秃子头上的虱子”,他们抹着良心说什么“周瑜打黄盖”、“一个愿打,一个愿挨”,也是情理之中的事情。但我搞不懂的是,最近有些经济学家也跑出来“帮腔”,说什么价格是供求关系的反映,高房价自有高房价的道理,政府还是不要横加干预为好。

    对政府来说,情况比较复杂。中央政府出于国计民生,不希望房价过高,从而危及和谐安定的政治局面。而地方政府,一方面担心过高的房价导致投资成本高企不下吓退了投资者;另一方面又希望不断升温的房地产业为他们的GDP政绩添砖加瓦;甚至希望不断加码的土地拍卖为地方财政带来实质性的好处。因此,立场十分可疑和暧昧。这样,在中央政府和地方政府目标不一,而地方政府又是中央政令实际操作者的背景下,对抑制房价“说一套,做一套”,也就在所难免了。

    至于高房价的原因,更是说什么的都有。典型的如前面所说,房价上涨是中国目前房产供求关系所决定的;也有人认为房价过高是政府哄抬地价或者税赋过重造成的;一般消费者则更倾向于把高房价看作是投机者和房地产商的“合谋”,比如“温州炒房团”之类的劣迹。在这些说法中,我倾向于,最“靠谱”的说法是消费者的直观感受。不要以为,只有学院派经济学家嘴里说出来的东西,才是正确的。当然,“大白话”需要理论的提升,这样才有助于我们更深刻地认识事物的本质,进而找到解决矛盾的方法和途径。

    不错,房屋是商品,甚至是一般意义上的消费品,它的价格主要受供求关系的影响,政府强制调控会扭曲市场信息,带来适得其反的效果,因此有些信奉“自由主义”的经济学家,竭力反对政府调控房价。但这些人显然忘记了,作为“耐用消费品”的商品房,实际上还兼有投资品的功能;而作为“投资品”的房价,影响其走势更主要的因素是“价格预期”;这和股票市场上的股票价格相似,“追涨杀跌”是它的主要形态。

    目前,导致我国高房价的困境,主要来自上述房产的双重性质。一方面,占总数90%以上的购房者是真正的消费者,他们买房纯粹出自生活需要,甚至是生活所迫;另一方面,占总数10%(或者不到)的购房者是投资者,说难听一些是名副其实的“投机者”,他们买房绝不是为了居住,而是为了增值;由于房产的这种特殊性质,房价的变化主要取决于他们的“需求”。因此,中国目前高房价的不合理性正和不公正性正是在于,让广大住房消费者承担了住房投资者的“投机成本”、甚至市场风险!

    市场背后的逻辑并不总是“深奥”的。如果我们对中国当前高房价的缘由有了上述“简洁明了”的判断,那么治理和解决的方法也就不会那么错综复杂了。

    首先,我不赞成由政府出面简单地限制房价,比如有些地方政府出台“最高限价”,甚至规定开发商的单套建筑面积等等直接针对市场供给的做法。为什么?因为这样做并没有起到控制“需求”的作用,尤其是无法起到控制“投机需求”的作用。片面控制供给,反而为投机者的投机炒作提供了更多的“方便”,根本起不到抑制房价的效果。

    其次,我更反对让政府降低地价和建筑税费的做法。说实话,在房产投机炒作无法降温的前提下,政府任何单方面降低开发商开发成本的做法,只会使开发商和投机者具有更大的利润空间。善良的消费者们千万别指望那些黑心的开发商和投机者会把政府的让利变成我们的实惠!开发商在土地一级市场上相互竞争残杀,完全出自他们逐利的本能。如果政府廉洁,开发商为之付出的“代价”,最终应该通过政府财政支出和税收的转移支付功能,回到老百姓的身上。因此,我非常怀疑,指责政府地价和税费过高,其实是房地产商的一个大阴谋:它既可以转移老百姓对这些逐利者的愤怒,又可以为他们创造更大的利润空间!

    再次,那些希望政府出台相关政策抑制住房消费的主张,比如收取什么高额“物业税”等等,我以为更是一些地地道道的“馊主意”。这种做法,丝毫不会伤及房产开发商和炒房投机者的毫毛,因此根本无益于抑制房价,反而大大增加了真正需要住房的消费者的负担。

    那么,究竟应该如何应对我国目前居高不下的房价呢?“庆父不死,鲁难不已!”如果我们明白了房价之所以会高的原因,知道了决定房价趋势的主要力量是投机炒房者的需求而不是一般消费者的需求;那么,惟一正确而有效的手段,就是坚决抑制这部分非正常的住房需求,坚决打击那些投机炒作者的无良行为!比如,我建议政府制定严厉的住房增值销售累退税率(从销售时间上看),房屋在一年之内转手买卖的,可以课以80%以上的重税,二年之内的,税率为60%;三年,税率为50%;……如此等等,直至逐步降低为零税率。这样做,就可以甄别出谁是真正的住房消费者,谁是住房的投机炒家。只有打击了把买卖住房作为生财之道的投机者,一个国家的房价变动才会真正反映市场正常的供求关系,才会让虚高的房价还其本来面貌,才会逐步形成一个良性的住房供求和价格机制。

    当然,出台这样的政策,很重要的还要有一套行之有效的执行机制和惩罚机制。目前,我国有些城市也出台了类此的税收政策,尽管没有我设想的那么严厉。但房地产业内普遍存在的楼花炒作和开发商提供的有偿更名服务,以及许多政策上的豁免规定,往往使这一措施成了摆设。就像我国虽然制定了严格的食品卫生法规,但食品卫生仍然成了国内甚至全球消费者最大的隐患一样。为了抑制高企不下的房价,中国的执法者必须铁面无私,让那些敢于以身试法的不法开发商和无良投机者们不得不罚得倾家荡产,永世不得翻身。

    我所说的上述话,并不意味着我一概反对投机行为和房屋涨价。股市就是一个地道的投机市场,但它对实体经济发展的促进作用是无可替代的。股市有风险,甚至很大的风险,但这是所有进入股市的人都认可、都接受的。但房产市场却不同!如果对房产市场产生的投机泡沫熟视无睹,会严重伤害绝大多数真正把住房作为生活必需品的一般百姓,尤其是那些低收入人群,大大加剧我国当前的收入不公和贫富差距。而房产投机泡沫的破灭,则会严重影响实体经济的正常发展,甚至酿成灾难深重的危机,比如90年代初期我国海南和深圳的房地产泡沫,97年以后香港回归导致的房地产危机,97年泰国房地产危机最终导致的东南亚金融危机,乃至当前仍未过去的美国次级按揭贷款危机。房屋作为正常的消费商品,也不是价格越低越好,但价格的涨升必须有利于房地产供求关系的良性互动,要让更多的普通消费者能够买得起住房、住得到自己满意的房屋。而绝不是像中国现阶段的房价那样,成为老百姓心头永恒的伤痛!

    “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”!房屋不是一般的消费商品,房价不是简单的商品价格。如何抑制中国当前居高不下的房价,不但在考验着我们党的执政能力,检验着胡温政府的亲民政策取向,而且还在拷问我们每一个经济学者的市场悟性和良知!

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